18. madde uygulamasında DOP nedir, neden bedel ödenmez?

İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinde, düzenlemeye giren parsellerden yol, park, yeşil alan ve benzeri kamu alanları için oransal bir kesinti yapılır. Bu kesintiye düzenleme ortaklık payı, kısaca DOP denir.

Kesinti neden karşılıksız?

Kanun, DOP karşılığında malike bedel ödenmeyeceğini açıkça belirtir. Bunun gerekçesi şudur: düzenleme öncesinde elinizdeki taşınmaz, çoğu zaman yola cephesi olmayan, altyapısı bulunmayan ve inşaat yapılamayan bir kadastro parselidir. Düzenleme sonrasında ise yola cepheli, altyapısı planlanmış, ruhsat alınabilir bir imar parseline dönüşür.

Yani kesintinin karşılığı para değil, geriye kalan alanın kazandığı imar hakkı ve değer artışıdır. Uygulamada, düzenleme sonrası parselin birim değerinin öncekinin belirgin biçimde üzerine çıktığını sık görüyoruz.

DOP'un sınırı var mı?

Evet. Kanun, DOP oranının yüzde kırk beşi geçemeyeceğini belirler. Kamu alanı ihtiyacı bu oranın üzerindeyse, aşan kısım kamulaştırma yoluyla karşılanır.

Neler DOP'a dâhildir?

• Yol, meydan, otopark, park ve yeşil alan
• Çocuk bahçesi ve oyun alanı
• İbadet yeri ve karakol alanları
• Kanunda sayılan diğer umumi hizmet alanları

Okul, hastane, resmî kurum binası gibi alanlar DOP kapsamında değildir; bunlar kamulaştırma yoluyla elde edilir. Bu ayrım, uygulamalarda en sık karıştırılan konulardan biridir.

Bir kez kesilir

Bir parselden bir kez DOP kesilmişse, sonraki düzenlemelerde aynı parselden tekrar kesinti yapılamaz. Daha önce yola terk yapmış parsellerde bu husus mutlaka kontrol edilmelidir; aksi hâlde hem teknik hem hukuki itiraz konusu doğar.

Uygulama sürecinde dağıtım cetvellerini malik bazında hazırlayıp bilgilendirme toplantılarında anlatıyoruz. Deneyimimiz şu: hesabın nasıl yapıldığı şeffaf biçimde anlatıldığında itiraz sayısı belirgin biçimde azalıyor.